今年以来，土拍市场出现过几次“躁动”，部分城市“地王”再现。进入5月份，土拍整体呈现底部复苏的态势，供应和成交规模稳步回升。

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诸葛找房研究中心最新发布数据显示，5月全国主要地级市2024年5月供应、成交规划建筑面积分别为3538.9万平方米、2224.2万平方米，环比分别上涨18.3%、2.6%；同比持续下滑，降幅分别为33%、44.1%；成交楼面价环比下跌27.6%至3768元/平方米。

日前，自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，随即多地调整土地供应策略，未来新增住宅用地供应量，将与商品住宅去化周期和存量土地规模挂钩。

土拍市场再现变局的当下，房企也在调整策略、适应形势。央国企仍是土拍的拿地主力，除了头部“主力军”，多数民企拿地力度放缓，投拓岗位也大幅缩减，有投拓人员工作转向资产处理。也有企业表示，有合适机会还是会出手，但只会聚焦核心优质地块。

土拍市场格局生变

土地是房企的“生命线”和“粮仓”，过往地产上行周期，房企拿地规模往往与销售规模齐头并进。但近来年来，市场环境大变，房企不再非理性抢地，土拍的高热也早已散去。

诸葛找房最新报告显示，5月土地市场供需两端延续底部复苏状态，供应、成交规模稳步“三连升”，但从同比来看仍呈下降趋势，前5月总体供需量也较往年“缩水”明显。

从流拍率和溢价率两大指标看，数据显示，2024年5月全国主要地级市流拍率环比上升1.2个百分点至10.6%；溢价率为1.9%，同环比分别下降4.7、2个百分点。

分城市来看，一线城市土拍市场整体韧性较强。今年5月，一线城市供应规划建筑面积环比微涨1%，成交同环比分别上升48.1%、83.8%；反观二线城市，5月供应环比上升53.7%，但成交下降13.5%；三四线城市供需环比分别上涨3.2%、9.7%。

整体而言，5月土拍市场有底部复苏迹象，不过较往年热度仍有所下降。另一方面，土拍表面低温背后，实际上当下市场正回到市场化、理性运行的阶段。

一个重要变化发生在2023年9月底，自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。随后，各地政府纷纷取消土拍地价上限，重回“价高者得”的时代。

另一重磅文件是，日前自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，从供应源头入手，通过重新土地供求关系，维持房地产市场供求关系稳定。

具体而言，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，执行“盘活多少、供应多少”原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

这两个变化代表着，地方政府大量卖地、房企非理性囤地的时期正在过去，未来的土地供应，将根据各地商品房市场存量动态调整，且在出让规定与竞拍上更加市场化。

那么，从去化周期这一衡量指标看，各地库存情况如何？易居研究院数据显示，4月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为26.5个月，其含义是：按照目前既有的销售速度，目前市面上的新房库存规模需要26.5个月时间才能消化完。

易居研究院研究总监严跃进表示，根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，存销比合理值界定为12～14个月，这就说明当前去化周期整体偏高。

基于普遍性的高库存、高去化周期，缩减土地供应，正成为当下各地的常态。据克而瑞统计，在其重点监测的28个城市中，今年有22城住宅用地供应较去年有所下降，占比接近八成。

今年4月，苏州市区公布2024年度国有建设用地供应计划，总供应面积达2040.15公顷。其中，住宅用地仅占比11.2%，共计228.33公顷，较2023年供应量减少55%，为历年最低。

同在4月，东莞发布《东莞市2024年度建设用地供应计划》，全市计划供应建设用地总量1180.6万平方米。其中，住宅用地面积仅占4.58%，共计54.06万平方米。

克而瑞认为，土地供应的调整将深刻地影响房地产的发展趋势，宅地供应缩量实际是对新房需求规模减量的主动调整。楼市仍需要去库存，以达到新的供求平衡，因此土地供应需要根据板块消化周期为导向，更加灵活、精准地供给土地，防止市场大起大落。

部分房企逆势“抄底”

土拍格局生变之际，房企也在适应新形势，更加谨慎地进行投资。

中指院数据显示，2024年1～5月，TOP100企业拿地总额3146亿元，同比下降26.7%，相较1-4月降幅进一步扩大。整体来看，企业投资仍处于收缩状态。

央国企仍是拿地主力。中指研究院分析师陈兴邦表示，2022年以来，央国企拿地规模占比逐步提高，从37%提高至2023年的49%，今年前5个月，这一比例已超过5成。在土拍热度比较高的城市如北京、上海，央国企的占比基本在8成左右。

从拿地金额来看，中建壹品、建发房产、绿城中国位列行业前三，分别为213亿元、201亿元、157亿元。在新增货值方面，中建壹品、建发房产和华润置地位列TOP3，也是目前年内仅有的新增货值超过400亿元的房企，房企新增货值断层情况较为严重。

有部分企业则选择在行业调整期“抄底”，主动进击，成为不少城市的新面孔。5月中旬上海土拍仅推出了4宗地块，北京国资委旗下的北京城建则报名参拍了其中3宗，打入上海市场的决心可见一斑，并最终以4.98亿元的总价拿下了杨浦区长海地块，成功入沪。

同样也在寻觅新可能性的，还有四川房企邦泰。5月17日，四川邦泰在长沙梅溪湖拿下一宗宅地，成交价约5.53亿元，这是该房企首次在长沙拿地，也是长沙时近隔四年再一次有新房企进驻。2024年以来，邦泰已在全国拿下8宗地块。

不过，能逆势拿地的房企仍是少数，今年百强房企投资整体保持“低意愿”特征。

据克而瑞监测，5月份，典型房企拿地节奏大幅放缓，此前拿地相对较多的华润、龙湖、滨江等，5月无新增土储入账，招商、绿城、中国铁建等单月拿地不足10亿元。在5月中旬进行的杭州土拍中，深耕杭州的品牌民企滨江也没有参拍。

延续着过去两年间不少企业在土地市场上的表现，今年前5个月，有近七成销售百强房企尚未拿地。而拿地金额TOP10房企的投资额同比也有36%的下降。

有在上海重点布局的华东房企，近两年来已鲜少出现在土地市场，在上海的土地储备也捉襟见肘。该公司内部人士向记者表示，公司投资策略近两年来趋于审慎，对项目利润率的追求是投资决策的首要因素，未来如果有合适机会还是会出手，但只考虑核心项目。

在业内看来，近期从中央到地方刺激政策密集出台，一定程度上提振了市场信心，但政策落地的效果仍需时间，销售回暖再传导至企业投资，同样需要经历底部修复阶段，因此短期房企投资意愿难有大力度的提升，谨慎和聚焦是主旋律。

“未来地方更加重视供求规模的合理管控，在调整土地质量、优化供地结构、精准供地的背景下，房企选择收窄、竞争加码。”克而瑞称，未来房企投资将聚焦在核心一二线城市的优质板块，核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱。

孙梦凡

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今年前5个月，地方政府性基金中的土地出让收入12810亿元，同比下降14%，降幅较前4个月扩大3.6个百分点。

从去年成都土地市场的情况来看，回归主城明显，“5+2”中心城区溢价率高，而郊区多以底价成交。

中指研究院今天发布的一季度土地市场数据显示，截至3月26日，2024年一季度全国300城住宅用地土地出让金2180亿元，同比增长10.4%，住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率提升至5.6%。对此，业内表示，土地出让金及楼面均价提升主要是由于今年以来一二线城市多宗土地拍卖，尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快，带动300城出让金及楼面均价结构性上升。展望二季度，预计各地将充分发挥 调控自主权，一线城市可能继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。

70个大中城市住宅用地完成交易量2023公顷，同比增长1.4%，其中一、二、三线城市住宅用地同比分别增长39.5%、增长42.0%、减少36.4%。

2024年房地产销售可能逐步企稳股票配资平台哪个最好，投资跌幅收窄。